A planta

O desenho da planta da casa é uma etapa determinante no seguimento do projecto, o numero de divisões e anexos vai definir a filosofia a adoptar arquitectónicamente na casa.
Aqui, o que é mandatório neste projecto é a simplicidade e a correcta adequação de necessidades ás possibilidades.
Nas revistas de imobiliário é fácil encontrar moradias absolutamente maravilhosas, com centenas de metros quadrados, múltiplas divisões, anexos, ginásio, piscina , etc. E estes projectos enchem o olho, mas não me cativam pois acho-os desadequados ás necessidades quotidianas de alguém que se inclui na classe média-baixa.
Assim, este projecto define-se por um acerto das minhas necessidades reais para uma habitação, que confira um certo grau de conforto e bem estar, sem colidir com uma construção sustentável e principalmente equilibrada.


Aquando do desenho da planta deve-se ter em mente quais as divisões e o seu numero a incluir na casa:


Nº de pisos
Nº de quartos
Escritório
Sala
Cozinha
Dispensa
Escadas
Wc's
Cave
Anexos
Garagem
Piscina
Varandas


A inclusão ou não destas divisões no projecto deve ser pensada exaustivamente, pois uma má projecção, por defeito ou por excesso podem debilitar o conforto e habitabilidade da casa.
O meu método de concepção foi tentar perceber primeiramente quais as divisões de que poderia prescindir, quer por serem desadequadas ás minhas necessidades, quer pelo custo beneficio de as incluir no projecto não ser compensador.
E nesse âmbito é um exercício absolutamente pessoal, onde se reflectem a personalidade e estilo de vida de cada um, mas que no meu caso passou por equacionar as perspectivas de utilização de determinada divisão e descobrir se seria mesmo útil te-las na minha casa.
De facto, as primeiras baixas foram imediatas, e ficaram de fora a garagem, a piscina, os anexos, as varandas e a cave.
Aos olhos dos entendidos poder-se-á dizer que esta minha selecção é exagerada  e que estou a corromper a  identidade e o conceito de uma moradia , mas simplesmente estou a excluir partes que não sendo absolutamente indispensáveis não devem engordar o orçamento que sofre de anorexia nervosa.
Mas devo uma explicação para esta purga, e no que diz respeito à garagem, para além de ser um elemento inestético na grande parte das moradias, a meu ver o carro não precisa de uma casinha , pois foi pensado e construído para resistir aos elementos. A piscina não é uma verdadeira exclusão, pois não pretendo a construção fixa de uma piscina, mas antes e no futuro, a colocação de uma piscina de superfície que tem a fracção do preço das convencionais e dispõe actualmente de soluções muito interessantes.
As varandas numa moradia não fazem muito sentido, a não ser que tenha vista privilegiada para o mar, rio ou outro ponto de elevado interesse, pois a vivência numa vivenda faz-se ao nível do jardim e do logradouro, pelo que a existência de varandas com o propósito que não o estético são de evitar, pois aumentam o custo de construção e são sempre pontos de fragilidade no isolamento da casa. A cave foi a decisão mais difícil pois a polivalência da cave confunde a razoabilidade, mas embora reconheça as enormes potencialidades de um espaço deste tipo, não é ,e não prevejo que o seja no futuro, uma solução económica para armazenamento ou diversão.


Assim, e subtraindo estes componentes do projecto, tornando-o mais magro e sintético,  posso centrar-me no que realmente é importante, e dedicar a minha atenção aos espaços que entendo essenciais numa moradia.


A moradia será do tipo V4, com 3 quartos e um escritório,3 wc's,  uma cozinha e a sala de estar e de jantar, divididos por dois pisos, totalizando cerca de 250m2 de área total.


Este é-me o pacote mais equilibrado, pois restringe ao essencial as divisões da casa, cortando no que é menos funcional para garantir o respeito pelo orçamento reduzido mas também pelo imperioso critério que designa este projecto pela simplicidade e  sustentabilidade.

Concepção da ideia

O primeiro passo rumo á construção da moradia já está dado, a compra do terreno.
Agora começa a parte criativa, e tentar articular as necessidades e as vontades com as possibilidades.


Nesta fase, acedi a toda a papelada do terreno, onde conta a área total e área de construção permitida.
Isto é importante para que o nosso desenho caiba nas possibilidades do terreno.
Nesta altura é hora de procurar um arquitecto para nos ajudar.

Neste momento existem muitos ateliers, e com o mercado da construção contraído, ainda mais.
A dificuldade está em encontrar o projectista indicado para o nosso projecto. Para isso, e novamente, recorri à ferramenta mais acessível, a internet e lá encontrei o contacto de dezenas de arquitectos na minha área geográfica. Pude fazer um pequeno reconhecimento pela visita das paginas web, observar o currículo, projectos em execução, etc. De seguida, fiz os pedidos de orçamento para o projecto em questão, identificando as características chave.
Prontamente os valores foram chegando.


Aqui há que analisar os valores e os pontos incluídos nos orçamentos.


Para a construção da moradia é necessário um projecto de arquitectura, e projecto de especialidades.


A arquitectura fica a cargo do arquitecto, e defende a parte do desenho da casa e toda a sua envolvencia no espaço de construção. É com o arquitecto que se define a tendência do projecto, as dimensões, a funcionalidade, e aqui é determinante debater todos os pormenores para que o projecto resulte solido e seja absolutamente eficiente e respeite as nossas ideias.


As especialidades ficam a cargo do engenheiro, que recolhe e reconhece as peças desenhadas pelo arquitecto, e desenvolve os projectos das varias especialidades inerentes à construção, entre elas:


 - Projecto de Estabilidade
 - Ficha de Segurança
 - Projecto da Rede de Águas
 - Projecto da Rede de Esgotos
 - Projecto de RCCTE + Declaração de Conformidade Regulamentar (DCR)
 - Projecto de Isolamento Acústico
 - Projecto de Segurança e Saúde
 - Projecto de Telecomunicações (ITED)
 - Projecto de Gás Natural
 - Ficha Electrotécnica


São estes dois projectos que serão entregues na câmara municipal para apreciação, e emissão da licença de construção.


Nesta fase, é necessário processar muita informação pois recebi muitos orçamentos, e os valores oscilam muito, sendo que os mais elevados ficam logo excluídos devido ao cariz económico subjacente a este projecto, e um grupo mais pequeno com valores mais equilibrados retiveram a minha atenção.


Desse grupo mais pequeno, estive à conversa com os arquitectos responsáveis por cada proposta , para tentar entender a parte humana do futuro parceiro de projecto, pois há que haver um entendimento estreito entre arquitecto-cliente para que a filosofia do projecto seja entendida e o resultado final seja mais do que um simples desenho de uma casa.


As reuniões são por isso determinantes, e foram-no para a escolha do arquitecto para este projecto.


Entretanto fui desenhando a casa que idealizei, e para isso novamente recorri sem excepção à internet para me ajudar, e existem plataformas totalmente gratuitas para desenhar plantas com bastante rigor e também desenhar tridimensionalmente para ter uma ideia mais abrangente das opções estéticas.


http://floorplanner.com/      -   desenho das plantas






http://sketchup.google.com/   -  desenho de plantas e alçados





Existem muito mais, e talvez mais rigorosos, mas este são os que utilizo, muito pela simplicidade de utilização.


Com estes esboços é mais fácil a comunicação com o arquitecto, e a partilha de ideias e conceitos fica agilizada, e também fica mais fácil mostrar como ficam as divisões à maior critica do projecto... a esposa.

Comprar o terreno

Depois do namoro prolongado e da investigação sobre a pretendente, é altura de casar, e pedir a mão ao dono do terreno no qual tencionamos criar um projecto para a vida.


Porem o terreno tem um preço muito alto, e começam as primeiras lágrimas ainda antes do casório.

O preço dos terrenos em Portugal, de uma maneira geral é muito elevado, fruto da evolução exponencial do mercado imobiliário, pelo que o valor por metro quadrado pode mesmo ser proibitivo em alguns locais.


Contudo, é possível encontrar soluções que se enquadrem no nosso orçamento.


A negociação está hoje facilitada para quem compra, pois a crise cria desequilíbrios no mercado que podem ser aproveitados, e quem vende aceita melhor a negociação do preço, pois infelizmente para ambas as partes o dinheiro escasseia cada vez mais, e para haver negocio tem que haver cedências, mas há que desconfiar de descontos monstruosos pois pode ter uma historia mal contada por trás. 


Depois da negociação e antes da compra, deve-se obter informações legais sobre o imóvel e seu proprietário:


Na conservatória do registo predial da área do imóvel deve-se saber em que nome está registado o terreno, se existem penhoras, e se o terreno não goza de usufruto de terceiros.


Nas finanças deve-se saber se o terreno está livre de direito de preferência de herdeiros, e se o pagamento do IMI está em dia.


Depois de obter toda a informação sobre o vendedor e do terreno em questão, é altura de efectivar a compra, e aqui começam as despesas.




A escritura da compra de imóveis está facilitada pela plataforma Casa Pronta, pois concentra num só local toda a burocracia inerente á transmissão de propriedade.


http://www.casapronta.pt
http://www.predialonline.mj.pt


Primeiro passo na compra é anunciar a mesma, para que as entidades que possuem direito de preferência o possam exercer, isto num prazo de 10 dias úteis. Este anuncio é feito no site casapronta e tem um custo de 15 euros, valor posteriormente abatido no valor da escritura.


Findo este prazo o negocio é viável e livre de direitos de preferência, pelo que se deve agendar a data da escritura com o balcão casapronta mais próximo de si, ou não, ( pode efectuar-se a escritura em qualquer balcão casapronta, não havendo obrigatoriedade de efectuar a escritura na área de imóvel).


Contacto geral: 707 20 11 22


Despesas:


Escritura-
a) 325 euros para um só registo ( compra sem recorrer a credito ou transferência de credito entre bancos), este valor desce para 205 euros se a compra da casa usar uma conta poupança habitação.


b) 600 euros para vários registos ( compra com recurso a credito), valor que baixa para 400 euros se utilizar conta poupança habitação.


IMT- 5% do valor da compra para terreno rústico e 6,5% para terreno urbano.


Imposto Selo-  0,8% do valor da compra.




Ex: na compra de terreno urbano de 50.000 euros com recurso a credito e sem conta poupança habitação:


Escritura- 600 euros 
IMT- 3250 euros ( 50.000 x 6,5% )
Imposto selo- 400euros ( 50.000 x 0,8% )
Total: 4250 euros


No dia da escritura o vendedor e comprador devem fazer-se acompanhar dos respectivos documentos pessoais e do imóvel.
E pronto, após a assinatura da escritura o terreno tem novo dono e começa outra fase do projecto da construção.


Primeiro passo após a compra e da escritura, é solicitar avaliação do terreno para efeitos de IMI, preenchendo um impresso, que deve ser entregue nas finanças ou enviado para o site da internet.A não entrega atempada deste impresso resulta em multa.


http://www.portaldasfinancas.gov.pt/de/impressos/IMIMod1.pdf
http://www.portaldasfinancas.gov.pt/


Depois da avaliação patrimonial que as finanças fazem, passamos a pagar IMI.


O valor de  IMI é determinado por vários factores, entre os quais os mais determinantes são o valor patrimonial tributário ( o valor que as finanças definem como valor do imóvel, independentemente do valor da compra) e a área bruta de construção.

Forma de calculo de IMI:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afectação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.

O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

É possível fazer uma previsão do valor de patrimonial para determinado local, usando uma ferramenta das finanças online, semelhante ao googlemaps, basta colocar as variáveis relativas à construção ( área bruta, área dependente, área implantação, etc):


http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp

Depois de obter o valor patrimonial ( Vt ), basta multiplicar pela taxa de IMI do distrito em causa, que varia entre 0,3 e 0,5%.

Ex: moradia com Vt de 200.000 euros, a uma taxa de IMI máxima ( 0,5%), há que pagar anualmente  1000 euros.




Finda esta fase, que no meu caso, durou cerca de um ano e meio para a escolha e estudo do terreno ideal, começa efectivamente o projecto para a construção da moradia.

Escolher o local ideal

Para construir uma casa é preciso ter um terreno, que permita a edificação, que corresponda às nossas expectativas de localização e dimensão, e que disponha das infraestruturas indispensáveis à construção.

Na escolha do terreno é preciso ter múltiplas variáveis em linha de conta:


Localização:
- Extremamente importante, deve estar localizado num lugar que nos seja agradável, com vista para algum ponto de interesse, numa zona calma que permita desfrutar do jardim e com boa exposição solar, sem barreiras arquitectónicas ou poluição visual. 


Acessibilidades:
-Para chegar à futura casa, há que pensar no acesso à mesma, estrada, vias rápidas, autoestrada nas proximidades, transportes públicos. O ideal é ter varias opções de acesso que prevejam o imprevisto, e não isolem a casa do resto do mundo.


Infraestruturas:
- É preciso ter atenção em saber se o terreno é urbano ou rústico, e se permite construir, certificando-se também de que não está numa zona REN ou RAN, ou ainda numa zona non aedificandi por serventia por exemplo a um lanço de autoestrada.
Se o terreno estiver incluído num aglomerado urbano, é garantia de que é edificavel, pelo que as condições para a construção estão definidas e são consultáveis, sendo todo o processo de construção e licenciamento mais ágil e fácil.

Serviços:
- Ter serviços nas imediações é uma mais valia na hora da escolha, pois a farmácia, a escola, posto de policia, o jardim publico, a padaria, o restaurante e a livraria, são serviços de que dependemos diariamente, e a sua proximidade a nós permite outro nível de conforto.


Fontes perturbadoras:
- Há também varias situações a evitar nas proximidades, tais como industria, estradas movimentadas junto ao terreno, vias férreas,  linhas de alta tensão a menos de 100 m, linhas de agua poluída ou mal delimitada que possa originar inundações, aterros ou lixeiras, movimento nocturno de diversão ou outro, encostas com propensão ao desabamento ou declives acentuados e também a má vizinhança e o estilo arquitectónico desregulado da zona envolvente, são condições a considerar e evitar na escolha do terreno.


A melhor forma de avaliar toda a vida que circunda o espaço do terreno, é visitar o local varias vezes, em dias diferentes da semana e fim de semana, a varias horas do dia e noite, falar com os vizinhos pois eles vivem lá e conhecem melhor que ninguém os prós e contras da zona, e ainda visitar a pagina online ou mesmo dirigir-se aos serviços municipais, pois lá é possível encontrar muita informação importante sobre o espaço a construir.


Após estes cuidados na escolha, é preciso saber mais sobre o terreno.


O PDM que regula a construção é de difícil leitura e muda de município para município, pelo que uma visita aos serviços municipalizados permitem descobrir as áreas efectivas do terreno, área edificavel e área afecta a logradouro, tipo de construção e numero de pisos permitido, e ainda a regulamentação para as garagens e anexos.


É também útil obter uma visão superior do terreno, e para isso a internet tem a melhor das ferramentas, onde o googlemaps e o googleearth oferecem uma panorâmica do local que põe a nu muita informação que nos escapa ao nível da rua.


Se depois de recolhida toda esta informação, de ponderadas as vantagens e desvantagens, aquele for o local onde cabe o nosso projecto, é tempo de negociar.